2021年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀、競爭格局及發(fā)展前景分析

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養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。這類老年住宅產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場所。養(yǎng)老地產(chǎn)是以適老化設(shè)計為創(chuàng)新核心、配建日常生活護(hù)理、餐飲服務(wù)、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動等重點基礎(chǔ)設(shè)施的新興地產(chǎn)市場。與普通房地產(chǎn)開發(fā)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，涉及保險、醫(yī)療、教育、文化體育與娛樂等多個行業(yè)。市場參與主體涵蓋了地產(chǎn)開發(fā)商、保險機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以及其他業(yè)務(wù)跨界企業(yè)。

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營主體的不同，可以分為國營機(jī)構(gòu)、民營機(jī)構(gòu)、公辦民營、公助民辦等類型;根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容以及收費(fèi)差異情況，可以可以劃分為福利院、養(yǎng)老院、敬老院、療養(yǎng)院、老年公寓、護(hù)理院等。福利院、敬老院和養(yǎng)老院一般為政府主導(dǎo)的非營利性公辦機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低，市場供不應(yīng)求，療養(yǎng)院，老年公寓、護(hù)理院等則一般為民辦盈利性機(jī)構(gòu)，提供個性化服務(wù)項目，收費(fèi)相對高昂。目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的運(yùn)營模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結(jié)合、床位出租、會員制模式以及金融組合模式(以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還等)。

中金企信國際咨詢公布《2021-2027年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析及贏利性研究預(yù)測報告》

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2019年60歲以上的人口達(dá)到2.54億，同比2018年增長1.65%，占總?cè)丝诒戎貫?8.1%。根據(jù)國際上老年化標(biāo)準(zhǔn)：60歲以上人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%，中國早已經(jīng)步入老年社會。根據(jù)中國發(fā)展基金會發(fā)布的《中國發(fā)展報告2020：中國人口老齡化的發(fā)展趨勢和政策》測算，2020年中國65歲及以上的老年人約有1.8億，約占總?cè)丝诘?3%。我國老年化過程將經(jīng)歷三個階段，分別為快速老年化階段、加速老年化階段、重度老年化階段，其中重度老年化階段的老年化水平為31%，80歲以上人口所占比例為25%。

針對我國養(yǎng)老市場規(guī)范缺失，行業(yè)缺乏有效監(jiān)督現(xiàn)象，2019年12月27日，國家市場監(jiān)督管理總局、國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會正式批準(zhǔn)GB38600-2019《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)安全基本規(guī)范》強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)并予以公布。這是我國養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域第一項強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)，明確了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)安全“紅線”，將有利于防范、排查和整治養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)中的安全隱患，推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。2020年12月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于建立健全養(yǎng)老服務(wù)綜合監(jiān)管制度促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的意見》，進(jìn)一步加強(qiáng)了養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督管理。

近年來各路資本加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)布局，房企、保險、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，目前已有上百家房地產(chǎn)企業(yè)和保險機(jī)構(gòu)布局養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。2020年12月，中國人壽設(shè)立大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金，總規(guī)模200億元，該基金專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資，包括CCRC養(yǎng)老社區(qū)、城市核心區(qū)醫(yī)養(yǎng)綜合體、精品養(yǎng)老公寓等實業(yè)資產(chǎn)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游優(yōu)質(zhì)的資源的投資。近年來，受到政策支持等因素的影響，我國民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)迅速發(fā)展，市場參與主體眾多，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、保險企業(yè)、醫(yī)療健康企業(yè)等，其中房地產(chǎn)開發(fā)商和保險企業(yè)是較早進(jìn)入該領(lǐng)域的兩大類型企業(yè)，目前處于行業(yè)領(lǐng)先地位。萬科、保利等是房地產(chǎn)開發(fā)商涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要代表，保險企業(yè)則有泰康人壽、合眾人壽、中國人壽等。在居住收費(fèi)上，房地產(chǎn)開發(fā)商主要采取有產(chǎn)權(quán)銷售、使用權(quán)銷售等模式，保險企業(yè)則以“押金+租金”、“會員卡+管理費(fèi)”和“保險捆綁”三種模式銷售。保險企業(yè)布局養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要以自建的投資模式為主，且定位于高端市場。在頭部企業(yè)中，只有合眾人壽是選擇自建+第三方合作的投資方式和定位于中端市場，其他均以自建模式打造高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前，合眾人壽的合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)開業(yè)城市最多，為13個城市，泰康人壽的泰康之家排名第二，為5個。不過，按目前計劃，泰康之家將會陸續(xù)開多13個城市，這將使得泰康之家在開業(yè)城市數(shù)量反超合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

——以服務(wù)為核心

隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一個標(biāo)準(zhǔn)化文件發(fā)布及強(qiáng)化監(jiān)管政策實施，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的優(yōu)勢服務(wù)及運(yùn)營能力將成為主要競爭力。同時“公建民營”的模式也使開發(fā)商將關(guān)注點投放在產(chǎn)品本身的打造和運(yùn)營上，對開發(fā)商本身的產(chǎn)品力要求更高。

——醫(yī)養(yǎng)結(jié)合大勢所趨

目前，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是大勢所趨。養(yǎng)老地產(chǎn)與康復(fù)醫(yī)療業(yè)務(wù)聯(lián)動合作，能夠提升養(yǎng)老地產(chǎn)品牌價值，同時引入康復(fù)醫(yī)療業(yè)務(wù)，也能帶來額外醫(yī)療收入來源。

——信息技術(shù)、智能化技術(shù)加速應(yīng)用

信息技術(shù)、智能技術(shù)在提升養(yǎng)老地產(chǎn)精細(xì)化、人性化運(yùn)營方面將會發(fā)揮巨大作用。應(yīng)用可穿戴設(shè)備、物聯(lián)網(wǎng)和遠(yuǎn)程智能安防監(jiān)控技術(shù)，能夠?qū)崿F(xiàn)24小時安全自動值守，降低老年人意外風(fēng)險，改善服務(wù)體驗;應(yīng)用生物識別技術(shù)，建立養(yǎng)老服務(wù)管理系統(tǒng)，實現(xiàn)個人健康精細(xì)化管理;應(yīng)用人工智能技術(shù)，實現(xiàn)智能語音交流互動場景、老年人智能相伴場景。未來，科技企業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的合作將會更加頻繁緊密。

據(jù)統(tǒng)計，截至2020年底，我國各類養(yǎng)老床位483.1萬張，比上年增長12.55%，每千名老人占有養(yǎng)老床位53張。預(yù)計到2026年，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)量將達(dá)到接近1000萬張。