2020年房地產開發行業格局及市場規模情況分析

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房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。

房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，取得國有土地使用權是房地產開發的前提，而房地產開發也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發，而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。簡言之，房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發與城市規劃緊密相關，是城市建設規劃的有機組成部分。為了確定城市的規模和發展方向實現城市的經濟和社會發展目標，必須合理地制定城市規劃和進行城市建設以適應社會主義現代化建設的需要。?以100余家企業作為樣本，統計其公開發布的融資數額，發現2019年上半年房企融資數額達到12309.11億元（含擬融資計劃，下同），其中債券融資達到7602.19億元，占比61.76%。?若分月來看2019年4月融資總額最高，達到3309億元，其中債券融資額為1636.29億元，而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過后，隨著監管層對融資收緊，融資金額下降明顯。據中金企信國際咨詢公布的《2021-2027年中國房地產開發市場競爭策略及投資可行性研究報告》統計數據顯示：剛剛過去的6月份，房企融資動作進一步減少，錄得的融資金額僅為2074.74億元，環比下跌8.93%。進入2019年以來，我國房地產開發投資保持平穩增長，其增速維持在兩位數增長。根據國家統計局數據顯示，2019年1-10月，我國房地產開發投資109603億元，較去年同比增長10.3%。其中住宅投資80666億元，較去年增長14.6%。從地區來看，2019年1-10月，東部地區投資力度最大，其房地產開發投資57615億元，同比增長8.4%。而在增速方面，西部地區增速最快，1-10月其房地產開發24588億元，增長15.7%。另外1-10月，中部地區投資22822億元，增長10.0%；東北地區投資4579億元，增長9.5%。國家統計局數據顯示，2019年，全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比前11月回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。??進入2019年以來，雖然我國房地產銷售市場增速有所放緩，但整體保持平穩增長，并且銷售面積在1-10月實現了今年以來首次由負轉正。數據顯示，2019年1-10月我國商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%；商品房銷售額124417億元，同比增長7.3%。緊抓城市發展機遇，聚焦重點城市群和核心城市。一方面，京津冀、長三角、粵港澳、長江中游和成渝五大城市作為全國最具經濟活力和人口密度最高的地區，區域良好的基本面為房地產市場發展帶來了廣闊的空間，未來隨著城市發展紅利不斷釋放，仍會是新房市場開發的核心區域。另一方面，重點一二線城市呈現穩步發展態勢，城市群內部不同城市表現分化，人口和城鎮化率快速提升的城市或將為房企帶來擴張紅利。

整體來看，在我國經濟和房地產行業進入高質量發展的背景下，行業調控政策和融資環境總體仍將保持從嚴態勢，企業銷售業績分化也會加速行業格局洗牌及市場集中度的持續提升。著眼未來，房地產市場調整壓力尚存，部分具備規模及資金優勢、經營策略堅持快速周轉的企業將會繼續保持競爭優勢。對于多數企業來說，未來仍需順應市場發展大勢，優化城市布局結構、升級產品與服務水平，并緊抓政策機遇擴大融資規模，防范自身資金風險，通過高質量的發展內核實現可持續的規模化發展。